案情简介

　　2012年8月，武某与某家电公司签订房屋租赁合同一份，合同约定，家电公司将自己有权对外转租的位于某路段沿街楼房B座一层的房屋租赁给武某，用于开电玩城，租期10年，租金每年30万元，第二年至第十年每年租金递增比例为上一年度的5%，合同还约定了其他条款。

　　合同签订后，家电公司即将该涉案房屋交付给武某。次日，武某即开始对涉案租赁房屋进行装修。此后武某多次要求家电公司提供该涉案房屋的整体消防验收合格手续，一直未能提供。同年8月6日，家电公司法定代表人张某给原告出具承诺书一份，内容为：承诺于2012年8月31日前将消防备案手续到位，过期承担一切损失。到期后，家电公司仍未提供涉案房屋的消防验收合格手续。2012年9月3日，武某与家电公司法定代表人张某签订终止房屋租赁合同，合同约定，因出租方到约定期间(2012年8月31日前)未给承租方提供消防备案书(消防验收合格证)，造成承租方无法正常经营，给承租方造成损失，承租方现要求终止租赁合同。给承租方造成的一切经济损失由出租方承担，自2012年9月3日起出租方不向承租方计算房租。后家电公司迟迟不返还原告预交的租金并拒绝赔偿原告的损失。武某遂诉至法院要求家电公司返还租金并赔偿损失100余万元。

　　细节分析

　　案件的争议焦点为：消防验收不合格 房屋租赁合同是否归于无效?

　　根据《最高人民法院答复云南省高级人民法院<关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复>》第二条 “租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过消防机关验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效”，第三条“租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”的规定，原告所租赁的房屋不属于必须要按照国家工程建筑消防技术标准进行设计的对象，双方在签订合同时，也未将租赁房屋经消防验收合格约定为合同生效条件，故原被告签订的房屋租赁合同不具备合同无效的情形，双方签订的房屋租赁合同应属有效合同。

　　虽然租赁房屋未经消防验收合格不是租赁合同生效的必要条件，但租赁房屋的消防验收是原告开办电玩城不可或缺的前提条件之一，因被告家电公司在承诺期限内未能提供涉案房屋的消防验收手续，导致原告无法办理电玩城开业前所需手续，致使原告签订合同的目的不能实现。原告提出解除合同，被告家电公司亦同意解除，经原被告双方协商一致达成的解除房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示。因此，导致双方签订的租赁合同解除的责任在被告，被告应当返还原告所交租金及押金并赔偿原告的各项经济损失。

　　最终，法院依法判决被告返还原告租金及押金165 068元并赔偿原告损失268 865元。判决后原被告均未上诉，该判决已发生法律效力。

　　

 

　　律师警示

　　一、依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。双方在平等自愿的基础上签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，该合同应合法有效。因一方原因直接导致不能实现合同目的，双方自愿达成解除合同的意思表示，应当尊重当事人的意愿，可以要求退还租金及赔偿损失。

　　二、承租人应根据需要选择相应类型的房屋承租。特别需要提醒的是，如果该承租房屋需用于办公，则必须选择非居住用房。因为如果涉及办理营业执照，只有房屋类型为非居住用房的，工商行政管理部门才会核发营业执照。具体房屋类型需根据产权证上的记载确定。另外，确定房屋类型并选择相适应类型房屋租赁后，应当着重房屋的附属设计，比如消防设施，供水、供暖等。

　　法律法规

　　《合同法》第212条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。”

　　第216条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”